机构预测租赁需求继续回升 写字楼回暖超预期

　　疫情之下，上海写字楼市场表现备受关注。去年第四季度，上海写字楼市场回暖超预期。多家地产咨询机构预测，今年上海写字楼市场的租赁需求将继续回升，同时租金可能下降。

　　新媒体行业需求活跃

　　在去年的写字楼市场中，在线直播、新媒体等新兴行业需求旺盛。金融服务、专业服务、医疗医药等行业的需求量也十分亮眼。

　　仲量联行的报告显示，在写字楼需求行业分布中，去年金融服务行业的租赁面积同比增加8个百分点；会计、律所等专业服务机构同比增加3个百分点；医疗医药机构同比增加3个百分点。从区域来看，总部型企业、制造业租户愿意选择新兴商务区，如黄浦江滨江地区；金融行业、科技新媒体、专业服务行业更青睐外滩、前滩、南外滩和北外滩等地。这些地方不同于陆家嘴、静安寺等传统商务区，供应充足、性价比高。

　　自用型需求成为主流

　　总体来看，上海写字楼市场吸纳量加速增长。去年第二季度，写字楼吸纳量为8.3万平方米，第四季度已达到21.4万平方米。

　　市场需求端主要有两大特点：成本控制型的企业成为需求主力。在疫情和需求共同作用下，上海各区域写字楼纷纷下调租金价格。不少国内金融服务和专业服务业公司把握机会，从乙级写字楼升级到甲级写字楼。如前滩地区就吸收了大量成本控制和大面积租赁需求的企业。截至去年第四季度，浦东和浦西中央商务区空置率分别为13.3%、10.9%；浦东和浦西非中央商务区空置率分别为26.3%、31%。多家机构表示，上海优质写字楼市场不断成熟，叠加多元化补贴措施、灵活的招商策略，将进一步助力多点化产业集聚发展，提升租户黏性。

　　在大宗交易市场，自用型需求成为主力。根据世邦魏理仕统计，去年上海的大宗交易市场共有64笔交易。区别于过去以投资者为主导的模式，去年自用买家占据半壁江山，累计购置27幢总部写字楼，在总交易金额中占比达61%。

　　新一轮扩张需求启动

　　今年上海写字楼市场将有哪些新变化？“2021年，受项目延期入市影响，上海写字楼市场计划入市近140万平方米。上海进一步对外开放释放政策红利，金融等高端服务业的办公需求将继续扩大。实际上，新一轮新设和扩张类的办公需求已启动。”世邦魏理仕相关负责人张越说。

　　在疫情中获得快速发展的企业同样带来需求。仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻说，疫情下，企业对成本继续保持敏感，加上写字楼供应充足，预计今年租金继续下降。在疫情中获得机遇的企业，将进一步推动租赁复苏。