专访帝纳国际董事合伙人俞寒超：疫情冲击下的上海办公楼市场变局

自2022年以来，受疫情反复、经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素叠加的影响，房地产行业整体下行、企业面临较大的资金压力，加之上海多区域仍然反复出现疫情，也对商办市场带来不可忽视的冲击。面对今年特殊的市场形势，目前的商办市场现状以及对未来写字楼市场的变化如何?我们请到了帝纳国际董事合伙人俞寒超先生发表见解。

根据帝纳国际2022年三季度上海市写字楼行业研究报告数据显示，多个区域市场迎来了近27万方的新项目竣工入市，积压的商办需求开始缓慢释放，市场租赁需求也有所提升。从细分市场数据来看，核心区写字楼租金达8.5元/平方米/天，空置率达14.1%；非核心区写字楼租金达5.1元/平方米/天，空置率达20.1%。俞寒超先生表示：”上海整体写字楼需求正在逐渐恢复中，但受积压新增供应入市及部分行业退租缩租的影响，写字楼市场企稳预期不佳，整体还是处于供过于求的境况。”

当提及目前市场上出现”降租提佣”的现象时，俞寒超先生表示：”这个是市场招商策略的普遍方式，目的是为获得更多客户和渠道支持。主要还是因为受疫情防控及疫情产生的”蝴蝶效应”的影响，上海一些企业延迟决策，在租赁策略上更为保守，一些公司重新评估了办公需求。企业预算收紧以及复工延误导致项目带看和装修都面临挑战，拖延了租赁进度。这都是市场形势的不确定、不乐观，导致企业租户仍保持审慎态度。”

另外报告显示，2022年Q3季度上海写字楼租赁成交比较活跃的几大行业为金融、医药健康及专业服务等行业。俞寒超先生表示：”自2020年发生全球疫情以来，整个生物医药行业崛起并蓬勃发展，进一步带动了上下游产业的扩张需求，激发投资者对生命科学园的积极布局态度。另外上海近几年大力扶持的电商直播等行业，在疫情期间表现出了强劲的活力，未来或将推动租赁市场活跃度。”

“三季度以来的大宗交易市场还是较为活跃。”俞寒超先生继续补充道：”汇能煤电集团约62亿拿下静安区域的大悦商务中心、中谷物流29亿收购上海佳兆业金融中心、商汤集团33亿收购上海西岸国际人工智能中心西楼，内蒙古鄂尔多斯约26亿购买了上海苏河湾中心写字楼，以及奈雪的茶收购了闵行的万象企业中心等多宗交易，可见疫情虽然对上海办公楼租赁市场带来一定影响，但长期资产价值并没有受到显著削弱。而且内资买家依旧占据绝对主力地位，自用型投资占比较往年获得大幅提升。”

展望未来写字楼市场变化，俞寒超先生说道：”明年春节为2023年1月22日，元旦后办公楼的租赁活动基本受滞，市场整体空置率上升、租金下跌态势还将持续。相信未来企业的关注点将不仅仅局限在租赁成本，而楼宇面积的利用效率以及移动办公等先进办公理念也将受到关注。尽管受疫情影响短期内投资的负面情绪还有所增加，居家隔离对于交易进度也有所影响。但中长期来看，上海作为金融中心和国际贸易中心，随着长三角一体化的进一步推进，将吸引更多的外商投资和企业进驻。此外，未来商办市场巨大的供应也为投资者提供了更多的选择，上海相对成熟的商办市场和交易模式将持续吸引更多的机构投资者和买家，投资市场预期仍然乐观。”

最后提到关于帝纳国际的发展方向时，俞寒超先生表示：”公司目前已经与市场上几家知名房企达成合作，参与楼宇的更新改建及工程管理。除了工程业务，帝纳国际一直深耕产业资管，持续专注于上海区域的商办类项目的研究策划、资产管理及项目转让并购，并且凭借专注、专业、专心获得行业极高认可。未来，相信公司在面对着机遇和挑战，会越做越强，成为这个行业的领航者！”