“留改拆”如何推进？上海徐汇多管齐下消灭“拎马桶”现象

原标题：“留改拆”如何推进？上海徐汇多管齐下消灭“拎马桶”现象
徐汇区通过十一、十二五期间的攻坚克难，对辖区内9个街道，共7717户无卫生设施房屋采用增设家庭卫生设施、成套改造、动迁安置及置换等多管齐下、多路并进的方式消灭“拎马桶”现象，极大地改善了老百姓的居住条件和生活质量。
2018年上半年，徐汇区房管局、街道、徐房集团等相关部门通过深入踏勘、摸底调研，制定了“一楼一案、一户一策”，力争到年底，通过“户内、弄内、幢内”三种方式，满足居民的基本生活需求。

　　“留改拆”推进工作目前的现状

　　留房留人，居民和房屋基本全部保留，原居住功能不变；
留房不留人，仅保留房屋，原居住功能是否变更视情况而定；
留人不留房，即拆落地改造。
能拆尽拆，基本消除全区成片二级以下旧里地块。
“十二五”期间，徐汇区累计完成旧区改造地块31块，主要分布于漕河泾、长桥、龙华、康健、虹梅、华泾等肇嘉浜路以南区域。改造建筑面积约72.8 万平方米，居民户数约6400户，基本完成成片二级以下旧里地块改造。
能改尽改，全力推进旧住房成套改造工程。
多年来，徐汇区旧住房成套改造工作通过拓宽扩建、内部分割等形式，已完成成套改造约19万平方米、惠及居民4800余户。
能留保好，进一步加大旧住房修缮工作力度。
十二五期间，徐汇区进一步扩大旧住房综合改造范围，逐步对上世纪七十年代建造的老公房实施综合维修，并从单一的平改坡综合改造扩大为屋面及相关设施改造、直管公房厨卫等综合改造等多策并举，总计完成各类旧住房综合改造423万平方米，受益居民7.5万户，总投资12.4亿元。
“留改拆”推进中存在的问题
高密度、超负荷使用带来不平衡、不充分的发展问题。
建筑老化情况严重，产权、使用情况复杂，对推进留改拆工作造成阻碍。
成套改造工作对于少数未签约居民缺乏强制性措施，而已签约居民又要求加快推进，政府处于进退两难的境地。
现行规划、建设的相关规范和政策不适用于旧住房综合改造工程。
“留改拆”后续政策亟待完善，保留保护与城市更新之间尚存有矛盾。
居民对置换或征收的预期过高导致旧住房综合改造工作难以推进。

　　城市有机更新工作的制度创新

　　随着成片二级旧里地块全部消灭，根据上海“留改拆”新政、城市精细化管理以及“2035”规划等新形势、新要求，徐汇的“留改拆”工作已经进入了一个新的时期。
在“留”字上体现温度，多途径、多渠道改善群众居住条件。
加大旧住房修缮力度，进一步扩充修缮内涵、提高修缮标准。今后三年内，计划实施优秀历史建筑修缮约13万平方米，保留历史建筑修缮约24万平方米。重点打造永嘉新村、武康大楼修缮标杆项目，根据区域实际情况和特色，探索修缮改造形式、创新管理工作机制。建立留改拆项目库及资金池，形成政府日常收储＋成熟项目推进机制。通过基本情况摸排和规划顶层设计建立项目库，形成日常收储机制。通过收储后，当居住密度降低到一定的程度，条件成熟时，可结合“邻里汇”配套设施建设、业态调整等重点工作启动项目化的城市更新。
在“改”字上保持力度，合力解决无卫生设施房屋问题。通过抽户、置换、征收或成套改造等方式，基本消除“拎马桶”现象。以提升居住品质为目标，推动一个轮次的成套改造带方案征询工作。
在“拆”字上明确态度，基本消除剩余零星二级以下旧里地块和小梁薄板房屋。
根据“十三五”初期统计，在消灭成片二级旧里后，徐汇区剩余房屋相对集中、环境脏乱差、房屋质量差、存在安全及消防隐患，以及具有一定改造价值的的零星旧改地块29个，其中风貌区内16个，涉及居民1600多户，建筑面积7.5万平米。
同时，针对前几年房屋普查中发现的117幢、9.3万平方米小梁薄板房屋，坚持“当拆的加快拆”，满足老百姓的强烈诉求，彻底改善居民生活条件，逐步从根子上消灭全区的房屋结构安全隐患问题。
给“留改拆”工作推进的建议
突破规划“容积率”政策，推进项目落地。
调整征收和置换标准，引导居民理性选择改造模式。
完善政策机制，稳妥推进成套改造工作，逐步化解历史遗留矛盾。
积极引入社会资本参与城市更新，推进安置住房及配套设施建设。